fot. bigstockphoto.com
Bieżąca konserwacja elewacji budynków mieszkalnych zawsze wiąże się ze sporymi kosztami. Generuje jednak również problemy natury prawnej. W przypadku domów jednorodzinnych, wszystkie koszty oraz decyzje odnośnie rodzaju prac spadają na właściciela. Musi on oczywiście stosować się do obowiązujących przepisów, np. prawa budowlanego oraz – w konkretnych przypadkach – zaleceń konserwatora zabytków (w sytuacjach, gdy budynek podlega ochronie konserwatorskiej).
W budynkach wielorodzinnych sytuacja jest już nieco bardziej skomplikowana. O ile właściciel lokalu w bloku może remontować wnętrze swojego mieszkania bez specjalnych uzgodnień, o tyle podjęcie prac na elewacji budynku wymaga już pewnego zastanowienia.
Elewacja jest częścią wspólną nieruchomości. Zarządzanie nią reguluje ustawa o własności lokali w dużych wspólnotach, natomiast w małych wspólnotach – kodeks cywilny. W obydwu z nich możliwe jest jednak ustalenie innych zapisów dotyczących zarządu, niż określają to przytoczone ustawy.
Właściciel mieszkania może przeprowadzać prace na elewacji budynku odpowiadającej w części odpowiadającej jego mieszkaniu jedynie w okrojonym zakresie. Ma prawo dokonać wymiany okien we własnym lokalu, zachowując jednak pewne zasady. Ogólnie przyjęte przepisy mówią bowiem o tym, że muszą być one jednolite w całym budynku. Ma to na celu zachowanie spójnej architektury nieruchomości.
Często obserwowanym zjawiskiem w całym kraju jest docieplanie części bloku bądź kamienicy w obrębie jednego piętra. Działania takie są sprzeczne z obowiązującymi regulacjami. Docieplanie budynków podlega przepisom prawa budowlanego. W przypadku budynków niższych od 12 m wymagane jest tylko zgłoszenie robót budowlanych do organu architektoniczno-budowlanego. Planując takie prace w budynkach o wysokości powyżej 12 m, musimy uzyskać pozwolenie na budowę.
W obydwu sytuacjach niezbędne jest załączenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I tu, rozpatrując bloki wielorodzinne, pojawia się problem. Wniosek o pozwolenie na budowę składa bowiem zarządca nieruchomości, posiadający pisemne oświadczenia wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (a więc de facto właścicieli lokali). Pojedynczy mieszkaniec nie jest w stanie, w istniejącej sytuacji prawnej, legalnie docieplić części elewacji.
Bardzo problematyczne okazuje się również przeprowadzenie odświeżenia balkonu. Okazuje się bowiem, że obowiązujące uregulowania prawne zaliczają balkon do dwóch kategorii jednocześnie. Z jednej strony jest on pomieszczeniem pomocniczym, które służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokatorów danego lokalu. W związku z tym, utrzymanie balkonu leży w gestii właściciela. Z drugiej strony jednak, balkon zaliczany jest do elementów konstrukcyjnych elewacji budynku. Jego konserwacja, jako części wspólnej, należy więc do zarządcy.