Umowa dożywocia, obok testamentu czy umowy darowizny, jest jednym ze sposobów przekazania nieruchomości innej osobie. Jest to umowa cywilnoprawna, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę.
Umowa dożywocia jest nieraz zawierana przez osoby starsze. Wynika to z faktu, że świadczenia emerytalne bywają bardzo niskie i nie wystarczają na przeżycie. Osoby te chcą więc sobie zapewnić dodatkową gwarancję godnego życia na starość.
Umowa dożywocia może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości – gruntowej, budynkowej czy lokalowej. Jednak obejmuje ona zawsze prawo własności, a nie ograniczone prawa rzeczowe, takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Nie można jej dziedziczyć ani przenieść na osoby trzecie.
Co zbywca otrzymuje w zamian za przekazanie prawa do nieruchomości? Przede wszystkim traktowanie jak domownika. Wiąże się z tym zapewnienie utrzymania, mieszkania, wyżywienia i opału, opieka w chorobie, a także zapewnienie pogrzebu. Szczegółowe obowiązki nabywcy wobec dożywotnika są regulowane przez postanowienia umowy – strony mogą się zgodzić na ich rozszerzenie lub ograniczenie.
Co się dzieje z umową dożywocia w sytuacji, gdy nabyta w ten sposób nieruchomość zostaje sprzedana kolejnej osobie? Prawo dożywocia jest przypisane do nieruchomości, a nie do konkretnej osoby. Zobowiązania z niego wynikające przechodzą zatem na nowego właściciela. Ma to na celu zabezpieczenie interesów dożywotnika. Nie da się jednak ukryć, że jest to utrudnienie zarówno dla sprzedającego, jak i dla nowego nabywcy. Dlatego, jak już powiedziano powyżej, w takiej sytuacji można zmienić warunki umowy. Nie ma wtedy konieczności, by kolejny nabywca zamieszkiwał z dożywotnikiem (w końcu osobą kompletnie dla niego obcą) i się nim opiekował. Jest on jednak zobowiązany do wypłacania mu dożywotniej renty, a o taką zmianę wnioskować może jedynie dożywotnik.
Czy umowa dożywocia może zostać rozwiązana? Może tego dokonać tylko sąd i następuje to w wyjątkowych sytuacjach – gdy relacje między stronami są tego rodzaju, że nie można od nich wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności. Prawo dożywocia wówczas wygasa, a prawo własności nieruchomości powraca do dożywotnika.