Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mierzy się dziś z wyraźną nierównowagą. Rosnące ceny, ograniczona podaż i intensywna konkurencja stawiają przed deweloperami poważne wyzwania. Jednocześnie zmieniające się warunki gospodarcze oraz potrzeby mieszkaniowe wymuszają nowe podejście do planowania przestrzennego i inwestycji. Eksperci wskazują, że kluczowe znaczenie będzie miała konwersja gruntów oraz otwartość na alternatywne lokalizacje.
Rynek bez oznak spadku cen
Polski rynek gruntów inwestycyjnych pozostaje w fazie silnego popytu i ograniczonej podaży. Jak podkreśla Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu w JLL, nie istnieją obecnie żadne podstawy do oczekiwania spadków cen. Co więcej, dostępność atrakcyjnych gruntów wciąż się kurczy, a brak strukturalnych zmian po stronie podaży dodatkowo pogłębia problem. Lewandowski zwraca uwagę, że możliwe obniżki stóp procentowych mogą ożywić rynek, co przełoży się na większe zakupy i dalszy wzrost cen. Sytuację komplikuje też niepewność legislacyjna. Nadchodzące zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego mogą wywołać chwilowy chaos, szczególnie odczuwalny dla deweloperów działających w sektorze mieszkaniowym, Najbardziej wrażliwym na dostępność gruntów.
Presja na sektor mieszkaniowy
Sektor mieszkaniowy nadal pozostaje w centrum zainteresowania inwestorów. Jak zauważa Lewandowski, to właśnie ten segment charakteryzuje się największym niedoborem gruntów oraz najtrudniejszym procesem ich pozyskiwania. Dotyczy to zarówno tradycyjnych mieszkań na sprzedaż, jak i coraz bardziej popularnych modeli, takich jak najem instytucjonalny (PRS) czy domy studenckie. Silna konkurencja wśród deweloperów oraz niska dostępność terenów w dużych miastach przekładają się bezpośrednio na rosnące ceny mieszkań. W tej sytuacji inwestorzy coraz częściej poszukują alternatywnych form działania, takich jak konwersja gruntów pierwotnie przeznaczonych na inne cele.
Konwersja funkcji jako odpowiedź na niedobory
Coraz więcej inwestorów decyduje się na zakup gruntów usługowych, biurowych lub handlowych z zamiarem przekształcenia ich na cele mieszkaniowe. Dane JLL wskazują, że już około 1,1 mln m² powierzchni (w tym 733 tys. m² biurowców oraz ponad 345 tys. m² obiektów handlowo-usługowych) zostało przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową. Choć proces konwersji wiąże się z dodatkowymi kosztami i wymaga zmian planistycznych, to w ocenie Lewandowskiego nadal jest opłacalny, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach miejskich. Często to właśnie na końcowym etapie negocjacji ceny gruntów podlegają znacznemu wzrostowi, co pokazuje, jak silne jest zainteresowanie rynkiem. Konwersja to naturalna odpowiedź na zmieniające się potrzeby urbanistyczne i trend, który powinien być wspierany przez władze lokalne.
Nowe kierunki ekspansji
Wobec ograniczeń w centralnych dzielnicach dużych miast, deweloperzy zaczynają coraz uważniej przyglądać się lokalizacjom peryferyjnym. Grunty na obrzeżach metropolii, które wcześniej często były pomijane, zyskują na atrakcyjności. Trend ten może zyskać na znaczeniu, zwłaszcza w kontekście długofalowego zwiększania zasobu mieszkaniowego. Rynek gruntów w Polsce wyraźnie zmierza w kierunku większej specjalizacji i elastyczności inwestycyjnej. Konieczność adaptacji, zmiany przeznaczenia oraz kreatywnego podejścia do inwestycji będzie kluczowa w nadchodzących miesiącach, zarówno dla deweloperów, jak i samorządów.