Starzenie się społeczeństwa staje się jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości w Polsce. Według danych Eurostatu osoby powyżej 65. roku życia stanowią już około 21 proc. populacji kraju, a prognozy wskazują, że udział seniorów będzie systematycznie rosnąć. To oznacza konieczność tworzenia nowych modeli mieszkaniowych, dostosowanych do potrzeb osób starszych. Problem polega jednak na tym, że polskie przepisy wciąż nie nadążają za zmianami demograficznymi i rozwojem rynku.
Mieszkalnictwo senioralne nie oznacza dziś wyłącznie domów opieki czy placówek całodobowej pomocy. Coraz częściej chodzi o tzw. mieszkania serwisowane lub mieszkania asystowane, które stanowią rozwiązanie pośrednie między tradycyjnym lokalem mieszkalnym a domem opieki.
Czym jest mieszkalnictwo senioralne?
Seniorzy oczekują zazwyczaj niezależności i odpowiedniego komfortu. Chcą mieszkać samodzielnie, mieć własną przestrzeń i możliwość prowadzenia aktywnego życia, ale jednocześnie potrzebują dostępu do określonych usług wspierających. Mogą to być usługi sprzątania, gotowania, rehabilitacji, opieki medycznej czy systemów bezpieczeństwa, reagujących np. na upadek mieszkańca.
Nowoczesne inwestycje senioralne zakładają również tworzenie wspólnych przestrzeni integracyjnych: sal spotkań, ogrodów, kawiarni czy miejsc aktywności społecznej. To odpowiedź na problem samotności osób starszych, który staje się coraz większym wyzwaniem społecznym.
Prawo nie nadąża za potrzebami rynku
Największą barierą rozwoju mieszkalnictwa senioralnego w Polsce pozostaje brak odpowiednich regulacji prawnych. Obecne przepisy przewidują jedynie klasyczne budownictwo mieszkaniowe, obiekty zamieszkania zbiorowego oraz domy pomocy społecznej. Nie istnieje natomiast definicja mieszkań ze wsparciem.
W praktyce prowadzi to do licznych problemów interpretacyjnych. Inwestorzy realizujący budynki dla seniorów muszą spełniać wymogi przewidziane dla standardowych osiedli mieszkaniowych, nawet jeśli część z nich jest całkowicie nieadekwatna. Chodzi m.in. o obowiązek budowy placów zabaw czy zapewniania wysokiej liczby miejsc parkingowych.
Dodatkowo urzędnicy często mają problem z klasyfikacją takich inwestycji. Obiekty łączące funkcję mieszkaniową z usługami wspierającymi nie mieszczą się bowiem w istniejących definicjach. W części przypadków administracja próbuje traktować je jak domy opieki, co automatycznie nakłada obowiązek zapewnienia całodobowego personelu oraz pełnej infrastruktury opiekuńczej. To znacząco podnosi koszty inwestycji i ogranicza rozwój rynku. Obecnie w Polsce działa zaledwie kilkanaście obiektów w formule pośredniej między mieszkaniem a domem opieki.
Senior housing jako element miasta wielopokoleniowego
Doświadczenia państw Europy Zachodniej pokazują, że izolowanie seniorów w tzw. wioskach senioralnych nie przynosi dobrych efektów. Osoby starsze chcą mieszkać blisko sklepów, restauracji i terenów zielonych oraz mieć dostęp do transportu publicznego. Dlatego coraz częściej podkreśla się, że mieszkalnictwo senioralne powinno być integralnym elementem nowoczesnych osiedli wielopokoleniowych. Taki model pozwala przeciwdziałać wykluczeniu społecznemu i sprzyja budowaniu lokalnych więzi.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że seniorzy nie są jednolitą grupą. Część z nich pozostaje aktywna zawodowo i społecznie, inni potrzebują jedynie niewielkiego wsparcia, a część wymaga stałej opieki. Rynek mieszkaniowy musi więc oferować zróżnicowane rozwiązania odpowiadające na różne etapy życia.
Jakich zmian potrzebuje rynek?
Eksperci rynku nieruchomości oraz przedstawiciele branży od dawna postulują stworzenie odrębnej kategorii prawnej dla serwisowanego mieszkalnictwa senioralnego. Wymagałoby to zmian w prawie budowlanym, ustawie planistycznej oraz przepisach technicznych.
Proponowane rozwiązania obejmują m.in. możliwość realizacji takich inwestycji na terenach usługowych, obniżenie wskaźników parkingowych czy zwolnienie z części obowiązków infrastrukturalnych typowych dla standardowych osiedli mieszkaniowych. Ważne byłoby również uregulowanie zasad funkcjonowania operatorów takich obiektów oraz stworzenie specjalnych modeli najmu łączących funkcję mieszkaniową z usługową. Bez odpowiednich regulacji Polska może w najbliższych latach stanąć przed poważnym deficytem nowoczesnych mieszkań dostosowanych do potrzeb starzejącego się społeczeństwa.