Dostępność mieszkań od lat stanowi jedno z największych wyzwań społeczno-gospodarczych w Polsce. Szacunki wskazują, że w kraju brakuje od 1,5 do 2 mln lokali mieszkalnych. Przekłada się to na przeludnienie, wysokie koszty najmu i trudności w zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych rodzin. W odpowiedzi na te wyzwania firma doradcza JLL zaproponowała utworzenie Mieszkaniowego Funduszu Wieczystego (MFW). Ma to być innowacyjny mechanizm finansowania budownictwa czynszowego.
Polska zajmuje dopiero 21. miejsce w Unii Europejskiej pod względem dostępności mieszkań. Udział zasobu społecznego wynosi zaledwie 7 proc., wobec 10-15 proc. w państwach radzących sobie najlepiej z tym problemem.
Nietypowa koncepcja finansowania inwestycji
Koncepcja MFW opiera się na partnerstwie Skarbu Państwa i rynku kapitałowego. Fundusz miałby finansować budowę mieszkań czynszowych dzięki 40 proc. kapitału publicznego oraz 60 proc. finansowania dłużnego, przy czym kluczowym elementem jest tzw. wieczyste rolowanie długu. Oznacza to, że najemcy pokrywaliby koszty operacyjne i obsługę finansowania, ale sam nominał zadłużenia nie podlegałby spłacie w tradycyjnym ujęciu. Byłby refinansowany w nieskończoność.
W praktyce pozwala to na obniżenie wysokości czynszu w stosunku do stawek rynkowych. Według szacunków JLL miesięczny koszt najmu mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych w Warszawie mógłby wynosić ok. 3,5 tys. zł. Na rynku komercyjnym takie lokum kosztuje obecnie od 4,5 do 6 tys. zł.
Dzięki temu mieszkania w ramach MFW byłyby dostępne dla około 70 proc. polskich gospodarstw domowych, przy założeniu, że wydatki mieszkaniowe nie przekroczą 40 proc. dochodu rozporządzalnego.
Skala i potencjał
Według twórców projektu Fundusz mógłby w ciągu 25 lat doprowadzić do powstania nawet 500 tys. nowych mieszkań czynszowych. Wymagałoby to zaangażowania około 5 mld zł rocznie z budżetu państwa. Jest to połowa środków, jakie obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje przeznaczać na mieszkalnictwo społeczne.
Takie nakłady pozwoliłyby budować średnio 20 tys. lokali rocznie, co stanowiłoby kilkukrotnie większą skalę niż dotychczasowe tempo rozwoju budownictwa społecznego. W ostatniej dekadzie oddawanych było do użytku mniej niż 3,5 tys. mieszkań rocznie.
Korzyści dla najemców i państwa
Najemcy zyskaliby przede wszystkim niższe czynsze i stabilność. Mieszkania nie byłyby przedmiotem spekulacji, lecz częścią trwałego zasobu publiczno-prywatnego. Fundusz, pozostając pod kontrolą Skarbu Państwa, miałby charakter długofalowy i zapewniałby bezpieczeństwo mieszkańcom.
Z perspektywy państwa MFW oznaczałby tworzenie majątku narodowego, a nie jednorazowe wydatkowanie środków. Model finansowania umożliwia skalowalność i przewidywalność programu, a dodatkowo stanowi impuls dla sektora budowlanego i deweloperskiego, zapewniając stabilny popyt w perspektywie dekad.
Rozwiązanie dotychczasowych problemów
Obecne instrumenty wsparcia mieszkalnictwa, zarówno programy krajowe, jak i samorządowe, nie odpowiadają w pełni na skalę wyzwań. Niska liczba oddawanych mieszkań społecznych w ostatnich latach nie wpływa strukturalnie na poprawę dostępności.
Jednocześnie w polskich realiach nie ma możliwości prostego przeniesienia zagranicznych modeli, takich jak fundusze powiernicze czy długoterminowe partnerstwa publiczno-prywatne. MFW ma być polską odpowiedzią, dostosowaną do możliwości finansowych i instytucjonalnych naszego kraju.
Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty to propozycja, która mogłaby w istotny sposób zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce i zmniejszyć presję czynszową na gospodarstwa domowe. Dzięki unikatowemu modelowi finansowania projekt ma potencjał stać się trwałym filarem polityki mieszkaniowej. Ostatecznie jednak powodzenie inicjatywy zależy od decyzji politycznych, determinacji w zapewnieniu finansowania oraz umiejętności zarządzania w skali ogólnokrajowej.