Zostanie członkiem spółdzielni mieszkaniowej to jeden ze sposobów nabycia nieruchomości. Spółdzielnie mieszkaniowe są mniej popularne i działają na innych zasadach niż w czasach PRL-u, jednak wciąż funkcjonują. Obecnie w dużej mierze konkurują ze wspólnotami mieszkaniowymi i zarządcami nieruchomości, ale oprócz podobnych do nich funkcji realizują również inne cele.
Spółdzielnie mieszkaniowe to organizacje zrzeszające osoby, które wspólnie dążą do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Celem działalności takiej spółdzielni nie jest osiąganie zysków, lecz zapewnienie jej członkom mieszkań oraz zarządzanie posiadanymi nieruchomościami w sposób efektywny i zgodny z interesem wspólnoty.
Podstawa działania
Spółdzielnie mieszkaniowe działają na zasadach określonych w ustawie z 1982 roku. Jest to podmiot, który prowadzi działalność niezarobkową na rzecz swoich członków. Dobrze funkcjonująca spółdzielnia to istotny element zapewniający sprawne zarządzanie nieruchomościami i utrzymanie wspólnej infrastruktury mieszkaniowej.
Spółdzielnia mieszkaniowa działa na podstawie statutu. Jest to wewnętrzny akt prawny, który określa jej strukturę organizacyjną, prawa i obowiązki członków, zasady zarządzania oraz tryb podejmowania decyzji. Statut musi być zgodny z ustawą, a wszelkie zmiany w nim wymagają uchwały walnego zgromadzenia członków.
Działalność spółdzielni może to obejmować budowę nowych budynków mieszkalnych, remonty, konserwację, administrowanie nieruchomościami oraz świadczenie usług komunalnych.
Członkostwo w spółdzielni
Członkiem spółdzielni może zostać osoba fizyczna lub prawna, która złoży deklarację członkowską i spełnia określone w statucie warunki. Nabycie prawa do lokalu będącego w zasobach spółdzielni nie zawsze automatycznie oznacza członkostwo, zależy to od indywidualnych postanowień statutu.
Członkowie mają prawo do:
- uczestnictwa w walnym zgromadzeniu,
- wyboru i bycia wybieranym do organów spółdzielni,
- dostępu do dokumentów spółdzielni,
- zgłaszania wniosków i propozycji dotyczących działalności spółdzielni.
Osoby będące członkami spółdzielni mają również wobec niej obowiązki, takiej jak np. terminowe opłacanie należności z tytułu opłat czynszowych i eksploatacyjnych, przestrzeganie regulaminów wewnętrznych czy dbanie o mienie wspólne.
Prawo do lokalu w spółdzielni
W ramach spółdzielni mieszkaniowej można posiadać lokal na kilka sposobów.
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, coraz mniej popularna forma, wypierana przez własność. W tym przypadku użytkownik nie jest właścicielem mieszkania, ale ma prawo z niego korzystać. Lokalu takiego nie można sprzedać ani wynająć bez zgody spółdzielni.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – użytkownik ma szersze uprawnienia, może lokal sprzedać, wynająć, zapisać w testamencie. Mimo to nie jest formalnym właścicielem gruntu i części wspólnych.
- Odrębna własność lokalu – pełna forma prawa własności mieszkania i udziału w gruncie oraz częściach wspólnych budynku. Właściciel pozostaje jednak członkiem spółdzielni, która zarządza nieruchomością.
Finansowanie nieruchomości w ramach spółdzielni
W przypadku budowy lokali przez spółdzielnię mieszkaniową są one finansowane z wkładów wnoszonych przez członków spółdzielni. Początkowy wkład zazwyczaj stanowi określony procent kwoty całej inwestycji, a reszta jest wnoszona w ratach, w ramach comiesięcznych opłat.
Spółdzielnia mieszkaniowa całą swoją działalność finansuje z opłat wnoszonych przez członków i użytkowników lokali. Należą do nich opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, opłaty za media (energia, woda, gaz) i inne koszty zarządzania.
Wszystkie wpływy i wydatki muszą być przejrzyste i ewidencjonowane. Członkowie mają prawo do wglądu w dokumentację finansową i mogą kontrolować sposób gospodarowania środkami.