Współwłasność mieszkania – czy można ją sprzedać?

Każdy rodzaj nieruchomości może mieć więcej niż jednego właściciela. I mowa tu nie tylko o małżeńskiej wspólnocie majątkowej. Współwłasność może być wynikiem czynności spadkowych czy po prostu umowy kupna-sprzedaży. Nierzadko zdarza się bowiem, że atrakcyjne apartamenty czy inne zyskowne lokale kupowane są przez kilka niespokrewnionych ze sobą osób. Jakie prawa w przypadku współwłasności ma każdy z właścicieli?

Współwłasność — definicja prawna

Ponieważ w przepisach ogólnych nie znajdziemy definicji współwłasności, trzeba po nią sięgnąć do kodeksu cywilnego. Według definicji w nim zawartych ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy do tej samej rzeczy niepodzielne prawo własności przysługuje kilku osobom. Co ważne te prawa własności mogą mieć charakter łączny lub ułamkowy. To właśnie kodeks cywilny reguluje zasady tego ostatniego.

Ułamkowe prawo własności zakłada równą wysokość udziałów każdego ze współwłaścicieli. Oczywiście nie zawsze tak jest w praktyce i szczegóły indywidualne są zwykle zapisane w aktach własności. Co najważniejsze ten charakter własności pozwala na swobodne rozporządzanie swoją częścią każdemu z właścicieli. Oznacza to również prawo do sprzedaży swojej części bez konieczności otrzymania zgody innych stron. Oczywiście zasada ta wiąże się z pewnymi warunkami. Sprzedaż swojej części ułamkowej nie może bowiem uniemożliwiać reszcie właścicieli korzystania z nieruchomości lub czerpania z niej zysków.

Zupełnie inaczej jest w przypadku współwłasności łącznej. Nie ustala się tu wysokości udziału każdej ze stron, a ważne decyzje dotyczące całości wspólnego majątku wymagają zgody współmałżonka. Wspólnota majątkowa małżonków jest w polskim prawie jedynym przykładem współwłasności łącznej. Natomiast jej charakter ułamkowy, jak już  wspomnieliśmy, może zaistnieć przez zakup, spadek, orzeczenie sądowe czy rozwiązanie spółki cywilnej.

Czy da się zarobić na współwłasności?

Sprzedaż majątku objętego współwłasnością łączną jest możliwy, ale tylko za zgodą wszystkich właścicieli. Dotyczy to również kredytów mieszkaniowych czy hipoteki. Jeśli jesteśmy współwłaścicielami części ułamkowych, teoretycznie bez problemu powinniśmy spieniężyć nasz wkład. Dlaczego w praktyce nie dochodzi do tego zbyt często?

Główny problem to znalezienie kupca, który zgodziłby się zainwestować w nieruchomość, której ma tylko część. Dlatego jeśli dochodzi do tego typu transakcji, zwykle odbywają się one między współwłaścicielami danego lokalu. Kodeks prawa cywilnego gwarantuje im zresztą często prawo pierwokupu w przypadku chęci zbycia części nieruchomości. Spieniężenie tego typu majątku okazuje się przez to często utrudnione, a zysk nie jest łatwy do oszacowania. Współwłaściciele mogą bowiem swobodnie dyktować cenę, nie bojąc się konkurencji innych kupców.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.